手握70万现金的这位兄弟,在郑州买哪儿才能完虐50万以下的人?

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09-04 18:40 郑州楼市 (zzloushi) 楼市

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1

手持70万现金非屌丝单身男的烦恼


昨天,一个密友给我发了一条消息,说,有一个不屌丝的刚需单身男,手里有70万,想买房,你说买哪里!


我说,好尴尬!


是的,好尴尬!


钱的数量好尴尬!在郑州,首付40-50万首套刚需好买,首付150-200万的改善也好买;


但是手里有70-120万的人在买房子这件事上很尴尬,这其中尤其以七八十万的人最尴尬。


如果再搭配刚需首套,那就更尴尬。


如果再配上单身男,那简直就是尴尬界的通吃。


如果给他们一个定义,那就是品质刚需或首次刚改


他们游离在"我和屌丝刚需不一样和买不起呀买不起"之间


所以给这位兄弟推荐区域或者楼盘,那是相当的耗费灵力。


为什么?


我们需要搞清楚楼市里面两个必杀问题:


第一,人生中的第一套房怎么买?


第二,在当下的郑州,付的起首付70-120万的房子的人需要什么样的生活?




2

你人生的第一套房子怎么买?


这个问题绕不开你为什么要买一套房?


我们随机和几个买过第一套房子的小伙伴儿聊一下:


A:

不将就就值得拥有更好的。住在出租房里,连买一个家具都要思考以后搬家的负担,住的地方盛放不了梦想是对自己最大的残忍,我必须对自己好一点,我妈说了,我是这个世界上最宝贝的孩子。


小B:

不知者无畏的冒险。我不知道一夜之间,背上百万债务的后果,接下来还要交契税、装修保证金、物业费等,还有装修入住。但人生有时候就是这样,瞻前顾后可能一事无成。我不后悔我把自己逼哭的那个下午。


小C:

买房前的自己是疯狂的,为了娶媳妇。后来顺利的结婚,还带过来一个年轻能干的丈母娘和一个需要照顾的小姨子,我更加努力的工作,享受这个满满成就感的过程,因为努力真的累不死人。


小D:

不给自己留后路。有多少人一边喊着挣钱,一边享受现世安稳?那是因为还没到山穷水尽,只要有后路可循,任何一丁点的挫折都可能成为放弃的理由。我终于事业有成,不后悔现在累成狗的生活。


小E:

为了嫁住洋房的老公。我在自己的小房子里,所有的文艺、小资情结,都在这个小小的空间里得以释放。三个月前遇到了住洋房的老公,因为"一个女孩子独自在郑州买房立足,能力肯定不错",他家人一路绿灯,现在已经结婚了。


小F:

买了一座城。对外地在这座城市打拼的人来说,买了一套房,就买下了在这个城市继续拼搏的资本。


没有想到有了第一次以后,大家都这么的文艺的,说起话来都这么的励志的,其实翻译成白话文就是:


1、我刚需!2、我穷!3、求婚房!4、屌丝!一无所有!5、嫁妆!6、屌丝穷二代!


看得出来大家的启动资金都很有限,统一的感受就是:如果不逼自己一把,你永远不知道自己潜力有多大。


好了,扯的有点远了,今天咱们的主角是手持70万的非屌丝单身男,和上面几位囊中羞涩倾尽全力相比,这位注定更艰难!


因为咱们屌丝级别的刚需只需要满足买得起即可,而他们矫情的还需要在买得起的基础上满足买的好!


比如上面现身说法的小A-F,如果手里面有四五十万,除了东三-四环之间,基本上郑州西、北、南三四环之间都可以买到房子。


我们公平起见,选择各个片区有代表性的,均价在同区域内排名前三的项目,按照98平米的小三房来计算:



70万是不是也可以买这些楼盘呢?


当然,我们再来算一笔账:70万首付三成的话,可以大概买235万的房子。


那么换算成北四环可以买156㎡的房子;换成高新区可以买142㎡的房子;换成西四环可以买172㎡的房子;换成南四环可以买178㎡的房子,换成管南可以买167㎡的房子


他需要这么大的房子吗?


显然是不需要的。


我们可以设想一下他接下来五年的生活,他可能谈恋爱、可能结婚,可能生孩子,也可能添二胎,也就是他至上需要一个小三房,需要幼儿园,需要小学,需要地铁(或者交通方便)


重要的是他有七十万,不是五十万(及以下),作为品质刚需,显然他还需要更好的区域,更好配套设施,更好小区环境,才不至于糟蹋了多余的那二十多万。


所以他不能选择距离主城区太远,最好三五年能成熟,最好在三-四环之间;


他需要一个110平米左右的相对宽松的三房;


如果基础价格是15000的话,地铁+500、好学校+500、改善小区+1000,那么好的区域+多少呢?


重点来了,每个区域都有改善的楼盘,但并不是每个区域都是改善的区域,虽然他是首套刚需,但是他的钱又够得上改善的门槛儿,所以它要选择一个改善的区域。


在郑州拥有显著改善气质的显然是东区(不是其它区域不能改善,这不是非黑即白的选择题,你在其它片区买了改善房也不必要纠结),但也不能无限往东,因为越过东四环以后那就多套改善的选择。


对于第一套刚需而言,真心不建议出四环。因为他们不是纯改善或者终极置业,他们没有时间用时间换空间,你们需要一套最多两年就能住的房子,出了四环保证不了,那就只能在东三和东四环之间选择。


有人说,我在四环外买一套等升值,在三环内租房子住有何不可?


当然可以,如果你非要用灭人性的多军炒房思路买房,我只能说,你开心就好。


你说他为什么不选择二手房,这个问题我怎么知道?


好了,那么我们来看在东三-四环之间他有的选吗?


▼东三-四环区域图


显然能选择也只有龙子湖北区。为什么?因为只有这个片区买得起!


有人问,还有杨金片区呀,这个问题问的好,好到我们需要再出篇文章专门分析分析。




3

隆重推出龙子湖北部片区


这是个被遗忘的片区!只有一条地铁延长线还不穿过居住区!不过最近北龙湖调整规划添加了一条22号地铁线,巧不巧的正好穿过该片区;


这也是个傲娇的片区!二手房直接蹦到23000元/平方米,甚至更高!


这也是我们经历过的最艰辛的看房路线,不到五公里转了两个小时,因为贯通这个片区东西的几条路都差那么一点没有修通。


这也是整个郑州房源最少的片区!在售项目总共就三个,总共撸也撸不出来五十套房子,其中有一个还不知道适合什么人买!


这也是省级居住区(好几个省级单位定向开发家属院的聚集地),幼儿园、学校、医疗规划都棒棒的!


这里和北龙湖是邻居,车程不过五分钟。


这里就是龙子湖北!


这里有人噗嗤笑了!


这是广告!


才不是呢!整个片区不足五十套房子还用广告的吗?


是我们在这个片区调研之后,真心觉得这里是拯救那些手里有70-120万的首套刚需和首次刚改的人,来吧,这里有你想要的生活,满足你高人一等的感觉。



4

先把龙子湖北这个片区分为三部分


好了,我们先来来介绍一下这个片区。


▼龙子湖北位置图



我们把龙子湖北可以分为三个部分:博学路西和博学路东以及连霍高速以北鸿园片区。


1
博学路东片区


原住村民集中拆迁安置区域,集中了磨李、姚桥、夏庄等多个社区,还有公租房在建项目。目前只有一个项目水之郡。


这个片区最大的质疑声是,安置房集中,居住状态类似城乡结合部,但不可否认这个片区是龙子湖北部片区配套最成熟的区域。


2
博学路西片区


这个片区和北龙湖一路之隔,与路西截然不同的是,没有安置房。



再来一张卫星图



我们对龙子湖北有一种错觉:龙子湖北城市面貌不好看。


其实说的是博学路以西,而博学路以东则不一样,除了已有的四个项目外,剩下是医疗用地、教育用地、待出让住宅用地。


其中引进一所省级机关幼儿园。还引入河南省第二实验中学(东校区),是九年制一贯制中小学,是郑东新区引进的优质教育资源之一,这一点值得关注!


当然它也不是完美无瑕的,这个片区面临着三大质疑:


一、虽然有省委、省统战部、省广电系统单位的内购房(双湖花园还是省委家属院),但是房子盖的就一定好吗?教育配套就一定好吗?


二、片区虽然是北龙湖的邻居,但是隔着高架桥不可同日而语,相反和拆迁安置区紧密相连;


三、临高架、高压线;



对于以上质疑,我们的看法是:


第一、也许不一定最好,但一定不会差!


第二、有人拿中州大道东西来对比这个片区和北龙湖的关系。


中州大道东西贯穿的路少,而这个片区南北长2.9公里,未来和北龙湖东西向贯通的大小路多达4条,将来还有一条东西向的地铁连通,所以彼此之间的互动和相容比中州大道东西向要好的多;


第三、确实临高架和高压线,但瑕不掩瑜!


▼南北向2.9公里,有4条东西路连通


3
连霍北鸿园片区


这个片区最大的问题是纠结。


从距离上看无论是和龙子湖还是和北龙湖都很近,地图上就是连霍高速南北的距离而已,实际距离也不过四五公里。


但是连霍南北是城市和农村的差别,未来这中间的五公里用什么来填充,现在看不到迹象,也看不懂!也许三年、也许五年,也许很久很久。




5

目前有七个项目,但是?


在这三个片区共有7个项目,他们的位置如下图



按照惯例,我们把每个项目盘点一下:


1
博学路东片区


水之郡


最新动态:暂时没有销售动态!


这个项目整的我们很意外,从去年开始销售至今,现在却告诉我们一期还没有开盘。什么时间开盘?开盘多少钱不确定!


其实想要弄清楚这背后的原因很容易啊!但是这个盘不推荐,我们也懒得知道背后的原因。


2
连霍北鸿园片区


香奈公馆


这是最近朋友圈比较火的一个盘。因为其主要采用的是分销模式。


户型从30多平米的一房到80㎡的三房,精装修交付,均价16500元/㎡。


说真的户型还是蛮不错的,整体的装修风格也不错,喜欢是真的挺喜欢的,但是我们想不明白一个问题,什么人适合在这里买一套呢?


在这个片区别墅洋房是有居住价值的。但是香奈公馆,住吧,有点鸡肋;投资吧,更鸡肋。


因为这个片区需要的不仅仅是时间还有产业和规划的相容和相荣。




鸿园


现在尾盘在售,剩几套一楼带院的小高和一两套叠加别墅。


小高层一楼128㎡带150-200㎡的院子,总价350-380万之间,这种产品真的很磨人!特别是有院子情节的来看了之后,买还是不买,真纠结!


它存在的着极大的不确定性;它总价低,但单价不低;100㎡的院子足够了,多出来的院子究竟有多大价值呢?


它适合有钱有闲的人,适合老人养老,适合至少二套以上改善的人!但不适合任何首套需求的人。


3
博学路西片区


广电天韵



最新的动态:前期成交客户正在签约。其它房源暂不销售。具体时间不定,价格销售员释放25000元/㎡(我们预测不会有这么夸张,但是也许呢)


了解这个楼盘的估计还有印象,这个省委定向开发的家属院的项目(隔壁的双湖花园是省政府家属院),占地200亩,其中北半部分约七八栋楼是对外销售的,2017年底交房。


在去年楼市一天一个价的时候,这个项目依然13800元/㎡销售,没涨价!当米公子发现这个项目以后,极力推荐。但是到了8月份再开盘,居然一下开到19700元/㎡。


不过相比博学路以东的五月花城二手房价格,这个价格显然还是有竞争力的。


过完年价格也是一直呈上涨趋势,最高点是22000元/㎡左右。


泰宏阳光和苑


▼入户大堂


▼清水样板间


最新动态:尾盘销售,有116㎡小三房、142㎡大三房、160㎡四房等户型,具体剩下多少套房子,还真不好估算,销售说二十多套吧。


这个项目70多亩地,是省统战部定向开发的家属院项目,其中三栋对外销售,配置有指纹密码子母门、地暖、新风、净水、三层中空窗。小区楼间距大、景观绿化可以自己感受下。



6

最后总结一下


好了,结束了。再最后总结一下,最近话痨,各位见谅了!


最后想说的是,这个片区非常适合在北龙湖入不了门,但是别的区域又看不上的,嫌绿博白沙有点远的、等不了的,品质刚需和刚改们可以来看看,虽然房子不多啦,但是淘淘说不定就有呢


特别是博学路以西片区相对于博学路以东,这个片区没有老旧安置房和公租房项目。


这个片区的道路正在修建当中,这也是为什么看房之路如此艰辛,它们大多在今年底或者明年底陆续会通车投入使用。


▼正在修高架的姚桥路


这个片区现有几个小区的业主也是一种资源呀,有他们至少配套的学校有保障吧。


这个片区还有好几块待开发土地,也就为未来三年有新盘不断认筹开盘,那么这个片区的房价基本上是处于上升的状态,涨多涨少都听中央的话。


虽然有待开的土地,但这个片区却不大,可以说开发一块少一块,房源是日益稀缺的。


最最后,人生的第一套房,就像你的初恋一样。


彼此之间要情投意合,即便最终结局是分开,你去寻找更好的。


这一套房就像你的第一份工作。它带给你的不仅仅是一份收入,还有几年后跃升、改善的可能,以及个人资产的积累和保值。


所以对于手持70万现金的这位仁兄,你一定要买好你的第一套房,千万不要辜负了你手里的70万。


愿每一个买房的你,都能如心所愿。


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