嘿,刚需!不要苦守南龙湖,二七新区也可以是你的菜!

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09-14 18:39 郑州楼市 (zzloushi) 楼市

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1

在二七新区买房,请务必晚上实地转转


今天咱们聊聊二七新区。


聊之前,先放几张图镇楼:


▲康桥康城9号院售楼部


▲万科大都会一期交房


▲旭辉正荣首府售楼部


看完之后是不是虎躯/娇躯一震,这完全不是印象中的二七新区,没有一丝脏乱差的感觉,经适男秒变霸道总裁!


是不是有一种热血上涌、买买买的节奏?别着急,再来看几张图压压惊:


▲晚上7点,南四环嵩山路附近大车


▲郑密路、运河旁待改造区域


▲百荣商贸城附近


不用惊讶,白天不是二七新区的底色,夜晚才是。这些现状是跟效果图、美颜自拍一样,要是认真你就输了。


目前这里仍然是个"大工地",如果你确定在这里买房,请你务必来这里转转,实地感受一下。


另外,南三环至南四环之间,嵩山路、大学路尚未实现信号灯全覆盖,开车不减速、货车横行是常事儿,开车的时候一定要让这些大爷、大哥先行。


2

起底二七新区的前世今生


闲话少许说正事。


先来看一下二七新区大致区域:


▲郑州市二七新城整体规划图


2009年二七区依托侯寨小城镇规划,北起南三环,西北接郑密路,南抵新郑,西起绕城,东至管城,西南连郑尧高速引线,总面积约28平方公里。


而后二七新城由28平方公里扩展至约75平方公里,分为两大板块:运河新区和龙西湖生态文化区,其中运河新区板块面积49平方公里,功能定位为总部经济、商贸物流业、现代服务业集聚区。


二七新区规划早,但是起点低、且几经修改,明显发展后劲不足。


这一点在房地产市场中尤为明显:


2011年,红星美凯龙家居广场、华中食品新城(百荣金源综合体)和郑州市电信枢纽等项目签订正式协议,二七新区迈入起步阶段。


也是在2011年,"西南王"亚星一口吞下锦绣山河这个巨无霸项目。从前期三四千内购,到捆绑郑州实验外国语学校,以其低价、学区房两大卖点,亚星闷声发大财。但与此同时,口碑不断下滑的锦绣山河维权不断,也使二七新区的光环日渐黯淡。


眼看起飞就遇到大风,政府只得于2012年请来好基友绿地。"最懂政府最懂你"的绿地大手一挥便是双子塔大楼,2014年住宅首开便定价8400,艺压群芳。


同样是在2012年,荆胡城改主战场迎来了新主人。工程男泰宏勾搭上白富美建业,联姻后一起开发3000亩地块,爱情结晶便是"泰宏建业国际城"。


2013年,"前地产头牌"鑫苑火速出击,当年9月拿地、次年6月以7000元的均价入市,与亚星锦绣山河、泰宏建业国际城成鼎足之势。


从2015年12月起,全国一线房企陆续入驻先是招商联姻河南天地新居置业推出"招商天地华府",紧接着万科联姻百荣打造"万科大都会",2017年融侨"截胡"鑫苑地块、上海旭辉推出"旭辉正荣首府",外来房企与本土房企试图一较高下。


从2009年到2017年,二七新区"摸着石头过黄河",力求沧海变桑田。在土地出让上,从大规模"圈地运动"到"化整为零"分割出让;在房企选择上,从本土房企到引进一线房企入住,品牌与实力优先。


3

从二七新区的历年土拍,你看到什么?


抛除人为因素的限房价,地价才是体现区域价值的唯一指标。


与北龙湖动辄4000千万/亩、滨河地区直逼2000万/亩的地价相比,二七新区的地价则显得有点小家子气,不过也并非没有看点。


以下是二七新区2013-2017年历年土拍(或有遗漏,仅供参考):


▲二七新区2013-2017年土拍


二七新区的土拍有几个亮点:


1、2015年之前的土拍更像是约定俗成的走过场,均已底价成交,楼面价控制在2000元/平以内;2017年后住宅土拍溢价均超过50%,相较以往的地价猛涨一倍之多。


2、与以往地块各自为战的容积率相比,2017年开始的土拍所有容积率均限定在3.0以内,保证区域的统一性、纯粹性、居住舒适度;


3、参与土拍的房企不再局限于本土开发商,全国一线房企也加入混战之中,竞争更加激烈,不断抬高地价。


竞争日益激烈的房企、不断抬高的地价,你还期望房价能一如从前?


4

目前二七新区都有哪些项目?


先来看一下二七新区目前有哪些项目在售:


▲二七新区在售项目


与惠济均价1万5以上、高新1万4以上、管南1万4相比,在这里你还能找到毛坯1万2、精装1万35的项目,是不是觉得很划算?


二七新区的优势在于,接近主城区、价格洼地、区域环境尚好、2条地铁线+区域交通,但同时配套较差、区域不成熟也是不争的事实。


1
亚星锦绣山河


锦绣山河项目规划用地面积1783.5亩,总建面182.3万㎡。内部规划有11所教育配套即中学2所、小学3所、幼儿园6处。



在售产品:平层公寓、LOFT公寓


项目均价:7号地平层公寓精装,均价13000;8号地平层公寓毛坯,均价11000

;11号地LOFT公寓毛坯,均价12000。


项目点评:对于住宅,外国语学校是优势,但是亚星的口碑断崖式下滑。


对于公寓,优势是5.09米层高、还有就是双气+学区房;劣势则是12500的价格确实比较高,周边配套一般,公寓市场人气不足。


2
泰宏建业国际城


泰宏建业国际城总占地3000亩,总建面360万方,项目自身配套陇西小学+郑州一中。



在售产品:五期21号院


项目均价:13000(毛坯)


项目点评:这是一个"工程男"成功勾搭"白富美"的故事,双方优势互补、各取所需。


就项目而言,泰宏和建业的品牌比较可靠,运河畔环境宜居,再加上学区房(建业小哈佛幼儿园+陇西小学+郑州一中)。


优势很明显;劣势嘛也有,项目内部铁路横穿实在是太嘈杂,区域配套不完善、周边在建项目太多,两三年内居住氛围不强。


3
康桥康城9号院


康桥康城9号院规划5栋高层,其中1#是24层、2#是23层,3#、5#、6#是26层,精装修,容积率2.99,户型面积为90㎡、121㎡和131㎡三房,2T2和2T4的设计。



在售产品:9月16日开盘,首推1号楼和2号楼。


项目均价:预计14000(精装)


项目点评:优势:康桥品牌、9号线地铁口、精装修;劣势:周边配套不成熟、无品牌学校、附近有陵园。康桥康城9号院目前有首付分期,不过是首付贷(有利息)。


4
招商天地华府


招商天地华府项目总占地176亩,总建面46万方,容积率2.99。



在售产品:在售三期,目前在售14#、15#、20#,27层小高层,2T4,主力户型有88平、125平、140平。


项目均价:13500(精装)


项目点评:招商天地华府是一个均好型项目,招商品牌较好、二七新区核心、9号线地铁口、精装修+教职工幼儿园。劣势的话,除了周边配套不成熟的区域通病外,项目西边500米处有陵园,让人不爽。


5
鑫苑名城


鑫苑名城项目占地200亩,容积率3.29,位于二七运河新区,一期今年交房,二期在售。



在售产品:2期住宅基本售罄,剩余几套大户型,目前推售5栋公寓


项目均价:住宅12900(毛坯);预计SOHO均价9000(精装),LOFT11000(精装)


项目点评:和亚星一样,走过巅峰的鑫苑不断走下坡路,除了临近地铁9号线、价格低外,项目本身没什么亮点可言。不过听闻说好的省实验小学泡汤了。


6
鑫苑二七鑫中心


项目总占地约130亩,总建筑面积约40万平方米,是涵盖品质住宅、商业、写字楼为一体的新都市综合体。



在售产品:三期6号楼所剩房源不多,主售5号楼。


项目均价:均价11700(毛坯)


项目点评:项目定位很明显,就是刚需。


项目最大的优势便是价格,三期比前两期有所升级--新风系统、净水装备、入户门指纹智能密码锁等,小区无底商,鑫苑自有的20万方商业配套并自持新加坡悦玛特两层超市。劣势便是区域内配套很不成熟。


7
万科大都会


万科大都会涵盖住宅、商业等多种业态,总建筑面积400万方。其中项目住宅120万方,商业配套约200万方,娱乐80万方;


项目周边配备大型商超、农副产品市场、百荣世贸城等专业市场,4所省级示范性高中。



在售产品:三期海悦苑(3号楼为政府保障房,不对外出售)


项目均价:高层13500(精装)


项目点评:能够在一年里将四环外、批发市场旁边的不毛之地,从8500一路拉升到13500的高位、且次次开盘即清盘,就凭这一点,万科作为行业老大的实力就毋庸置疑。


说到优势,其实选择大都会其实就是选择万科品牌,其他的什么地铁、公园、交通都是次要。


如果你不介意南四环的大车、百荣的嘈杂、精装修的塑钢窗,万科整体还是可以相信的。不过不要是期待大都会作为TOP系列落地,只能说你图样图森破。


8
旭辉正荣首府


项目占地约104.159亩,容积率2.498,打造16-19F纯粹小高层社区,户型面积从89-115㎡的三房、134㎡的四房。



在售产品:首开,预计10月开盘


项目均价:预计均价15000(精装)


项目点评:旭辉正荣首府的优劣势都很明显,劣势是四环外远离区域核心、客运站和高速口后期周边环境嘈杂。


优势也很明显,2.5的容积率、全部小高层,这在整个片区很是稀缺,另外旭辉作为上海品质开发商,精装修标准以及项目品质会高于周边项目。


不过也有2点值得玩味:


1、89平户型占比44%、115+134占比56%,兼顾刚需和改善,既考虑刚需保证去化、平稳项目资金流,同时凸显项目改善盘的格调。


2、旭辉正荣首府属于4家企业(旭辉、建业、正荣、永同昌)联合开发、旭辉操刀,按道理说4家企业实力都不弱,不过既然是联合开发,利润首先是摆在第一位的,项目落地之前,谁也无法预料会不会和其他前辈一样减配。


5

二七新区置业建议?


1、首先一点,二七新区不完美,但是很适合刚需,也许在这里,你会找到适合自己的楼盘。


2、从规划上看,二七新区容积率一般在3.0左右,居住舒适度尚可,比起其他城改区域动辄3.5甚至12以上的容积率要好很多。


3、除了绿地属于特殊情况外,2015年以前二七新区以亚星、康桥、鑫苑、泰宏等本土企业为主,2016年后万科、招商、融侨等全国大佬进驻,在推高房价的同时,也促进了产品的升级改善


4、二七新区是目前距离市区最近的新区,区位、交通、生态环境优势明显,且规划有地铁线7号线、9号线。


5、刚需置业建议:买房首选四环内、鼎盛大道周边、地铁口,购房者可以按照这个排名去选择(根据自身需求和实际情况)--康桥康城>招商天地华府>万科大都会=泰宏建业国际城>鑫苑系>亚星系。


改善置业建议:这个真是不好意思了,只有三个项目有改善,业态还都不一样,看各自的口味和口袋了。


亚星观邸的大平层、万科大都会的洋房、旭辉正荣首府的统一小高层,就目前来看,三者落地都不会太差。


相较于刚需包围圈里的亚星观邸、高低配上瘾的万科洋房,我更期待旭辉正荣首府项目,真真是一水儿的小高层、精装修,野心不小。


文章结尾,再啰嗦一句,这里尚不完美,但是值得期待。



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