急哭!绕城和三环,相差8.5公里,同样13500,你却选了绕城!

万科 三环 三房 就是 郑州 户型 选择 不断

09-12 18:41 郑州楼市 (zzloushi) 楼市

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1


前天在米宅点评上看到了非常有意思的一个点评:




图片不是太清,我把文字摘了下来:


万科城,五期。

我们专门测了一下距离,以万科城三期和二期中间的路为出发点,到达万科城五期的距离是3.3公里。

从万科城五期到绕城高速的距离是3.6公里。也即是说,万科城五期正处在万科城到绕城高速之间。

而万科城五期的户型呢?最大108,然后89,然后77。

够刚吗?够刚。价格呢?

算了一套89的小三房,单价13500元。

贵吗?真贵。

谦祥钱隆城,毛坯,13500。容积率都4.5,三环边,有万达。

那么,到底那一个更适合刚需呢?


选哪个呢?这个问题的答案不应该是显而易见的吗?但是结果却充满了翻转。



下面的评论一水的选了万科,最有意思的是这一条:


就是钱隆城再便宜一千,也选万科城五期。


高新新城城主,好比如来一般拈花微笑!



2


同样是13500的均价,针对的都是刚需客群,万科城五期被集体唱高,谦祥钱隆城被不置一词,其结果整齐划一。


在这样的情形下,大概有如下两种情况:


1、评论者都不是真正的刚需客,并不清楚刚需的主要欲望,只是凭借万科品牌知名度+美誉度>谦祥,来做主观判断;


2、已经在万科城,或者周边区域上车的人。


万科品牌好,带精装。容积率2.8,紧靠天健湖公园,有湖有水有风光。


但是,对于刚需来说,什么才是最重要的?


其实衡量标准只要一个就可以了,就是你早上上班用不用打卡?用不用在乎行政的脸色!


很多时候,对于刚需的居住选择来说,行政的脸色才是决定一切!


万科城五期其实是一个伪概念。


只是刚好这块地被万科一起开发了,同样用了万科城的品牌而已。除此之外,你无法找到它和万科城到底有什么联动关系。


万科城五期正好处在西四环和绕城高速的中点线上。我们测量了一下,从西向东,从万科城三期到五期,沿着科学大道一路过去,直接距离可以达到3.3公里。这已经完全是天涯海角了。



乍看3.3公里,只有3,好像不是很远!


但万事不能对比,从大西郊的建设路秦岭路到东区CBD,直线距离只有11公里,骑摩拜单车的话,因为要绕路,是13.4公里。


为了留图为证,我让同事特意又骑了一次,起点是建设路桐柏路,终点是CBD一号线地铁口:



我们不说直线距离,只说骑行距离,11.58公里。


这样一对比,万科城五期远吗?还真是有点远啊!同一个项目,两个组团之间,横跨整个中原区,这注定要上吉尼斯郑州记录。


对于五期来说,万科城的任何配套,你基本上都享受不到的,可远观而不可亵玩焉!


但是五期13500的售价,借助的却是万科城前期的销售价格。换句话说,它是站在万科城前期售价的肩膀之上的,站立在巨人之间,傲视着天健湖的荒凉大地,蔑视着隔了一整个半环线的谦祥钱隆城。


这就是这块地的诡异之处。


同样的13500元之下,到底是为了品牌而选择远郊,而放弃地段和配套。


还是为了时间成本和生活便利,选择具备地段优势和配套优势的基本靠谱的一般品牌?


这个问题本身并不难选择。对于郑州来说,往返1.5小时的通勤时间就是极限,过了这个界限,人每天是活在焦虑中的。这个极限的边界在哪里呢?就是地铁一号线的终点站。


但唯有一个时候例外。什么时候?就是刚需做梦的时候。


在《海上花列传》中,乡下人赵朴斋第一次去租界谋生,看遍了十里洋场的繁华和荣盛之后,做了一个梦。


在梦里赵朴斋飞到了云端,只见上海成了一个岛,被一片花海所包围,他所喜欢、却瞧不上他的长三倌人(清末上海外围女)小玲珑正坐在花海里拿着一个素白手绢向他招手。他心里一阵欢喜,便去找她。


忽然一个趔趄下来,直扑扑地从云端掉了下来,跌入到腥臭的海水中,眼前的一切都消失了,花海、外围女,杳然无踪。


梦可以做,但不能漂浮!


人的选择标准是有差异化的,并且在不断的迁移。就好比经过了大集体时代,能吃上白面馒头,是所有中国人的第一梦想,这就是刚需。


后来经济发展越来越好,能喝上可乐和咖啡的就是上等人。再后来,能吃上牛排的就是上等人。再后来,能吃上从澳洲空运过来的龙虾才算是上等人。


你看,标准是没有错的,只是会随着不同的阶段不断迁移。


品牌、物业、湖光山色,非常美好。但是在需求占位中,它们并不是刚需欲望中的第一占位。




3


标准是没有错的,只是会随着不同的阶段不断迁移。


万科城五期的户型,最大的是108平的三房两厅,然后89的三房一厅, 77的两房一厅。 主力户型就是89的小三房。


万科城的户型设置,代表的正是郑州刚需产品的趋势。


最近几年,郑州89平的小三房的户型越来越多了!居住空间越来越紧凑。


上海也是如此!上海正以每年减少3平方的速度,不断地缩小户型面积。为什么呢?因为总价太高了,苏浙的中小民营经济又不景气,所以主力客群越来越变成中产,产品只能迁就主力客户需求。


郑州的主力客户需求,就是从省内四面八方来的年轻刚需。很多年轻人的父母来到城市和孩子一起生活,都会不太适应。


在农村时,有诺大的院子和住不完的房间,来郑州,房间太少了,不够住啊。面积太小了,孩子没地方玩啊!


但是很多人对建业天筑80多平的一房无法理解,单价这么贵,又这么浪费空间,这些人都是咋想的?


去年年初在洛阳调研,看了洛南的一个项目银润中央广场,户型做了120平的三房,和140的两房。介绍完后,置业顾问反问了我一句,是不是很难理解。


我笑了笑,没有说话。


我们来说个故事。


楼市编辑部有个美女同事小单,93年的,单身,家中独女,刚需。


去年行情之前,小单花了9000多的单价买了一套永威城的89小三房。就此上车。


上个月,又花了13100的单价买了一套绿都紫荆华庭的39平小户型。


很多人都以为这套小房子是用来投资的,但她自己说是自住。


89的三房自己住,39的小户型给父母住啊,这样既可以离得近,吃饭方便,又有自己独立的空间,又可以兼做投资用,一箭三雕。


这个小姑娘是个典型的刚需客,但是她的思维,却是贵族的思维。


豪宅客并不怕卧室少,房间不一定大,但是一定要有书房,一定要有娱乐室,一定要有很多的功能分区。卧室?最多留一间客房就行了,剩下的都改造成功能区。反正也是自己小两口住,父母呢?父母在500米外的另一个小区。


但刚需只会嫌房间不够多,父母要来带孩子的,得一间房,要给孩子留个房间的,农村一般都是两个孩子的,虽然在城里了,但是习惯是不能改的。这样算下来,三房是最基本的配置。总价也不能太高,太高了首付有压力。


将空间做到了极致的89平小三房,正好是最合适的选择。


这就是选择标准的迁移。


4


但以上说了那么多,其实都不是最主要的,真正的重点只有一个:


刚需最容易陷在自己的认知维度中,一叶障目不见泰山。


这是所有的罪恶之源。


有一个粉丝,首付40万,说一直在看经开滨湖国际的信保春风十里,因为信保的价格在这个片区是最低的了,13000,毛坯。


13000的价格高吗?真的是不高。


这个片区均价已经17000-18000了。这整整5000的差距,的确诱人。对于刚需来说,你无法不被吸引。


但是,是谁在严格指定你一定要在这里买呢?


我问他,他说以为滨湖国际城那么远,肯定会便宜一些。三环周边的都不敢看。


三环外的管南的绿都澜湾,均价13700。

二七滨河新区,招商天地华府,13000-13400,精装。

南三环二号线边的鑫苑国际新城,单价13800-14000。


这就是最大的问题,一个刚需客,相同的价格,在整个基本面上,可选性是如此之多,为何偏偏要单一的执着于滨湖国际城。


他只是陷入了自己的认知局限中,按照自己的主观认知去看房子,如同盲人摸象一般去探索自己的认知边界。


人最容易的陷在一个小区域内,挣扎、纠结、焦虑、无措。当你在方寸之地不停地比较时,何曾想到郑州如此之大,区域如此之多。


当你站在更高的角度,当你纵观整个楼市的基本面之后,你会觉得,房地产对你来说,完全是另一种光景。



5


人的一切行为,结果都只有一个,用一个更好的阶段,来代替目前的阶段。用一种更好的生活,来代替目前的生活。


这是人类不断前行的全部动力。刚需上车,便是这个城市不断前行的根本动力。


时代是这样的着急,如汹涌大潮,冲击着旧日的规则和事物。眼前一切都是旧物,但一切全新。


这个世界上没有什么是一直对的。所有的,只是自己的欲望引导着你不断地前行,让你用尽一些办法去满足这些欲望。


这是这个世界运行的基本规则,没有人能够逃得掉!


愿所有人都能住上心仪的房子!美梦终归成真!


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