房价站上2万的区域,供应稀缺,购房如何选择?

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09-09 07:53 郑州地产 (zzdichan) 楼市

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2万左右的新房有哪些项目可以选?这是近期一位粉丝咨询的问题。


郑州目前四环内房价在1万到4万之间,看似价格区间很大,其实项目分布很不均匀,大部分项目价格集中在1万到2万之间,均价3万以上的话,北龙湖的项目也不少,但2万上下却是郑州目前房价断档最严重的一个区间。


这个现象再次说明了一个目前郑州房地产的现实,那就是缺少改善。


但在郑州有这么几个区域,片区内项目均价几乎都集中在2万上下,一个是龙子湖北,另一个是经开老城区,还有就是供应稀缺的老东区及高铁站片区。


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天生娇贵的龙子湖


龙子湖片区位于北龙湖和白沙之间,规划范围为东三环快速路以东、连霍高速以南、北三环延长线以北、京港澳高速以西,区域价值是龙子湖最大的优势



北龙湖作为郑东新区的"点睛之笔",规划规格无出其右,区域价值自不待言。而作为郑州一路向东桥头堡的白沙,规划定位省级行政文化中心,同样也是郑州未来发展最有潜力的新区之一,龙子湖北区位于两者之间,区域价值毋庸置疑。


除了区域价值,紧邻高校园区是龙子湖片区的又一大亮点。高校园区内坐落有十几座大学,人文教育氛围浓厚,在郑州独一无二,闲暇之余,逛一下校园,畅想一下青春绝对是一种难得的享受。况且每座高校其实也是一座公园,内部的一些配套也是对外开放的。


如果说高校园区带来的更多只是一种精神上的安慰,那么在湖心岛所建设的科技园区所带来的就是实实在在配套上的价值。湖心岛规划有为高校配套服务的众多商业中心、超市、宾馆影剧院等公共设施,以及学术交流中心、大型图文信息中心等公益性设施,这么小的面积内,这样的配套在郑州同样罕见。



除了浓厚的人文环境之外,龙子湖的生态环境也颇值得一提。龙子湖的湖面面积达1371亩,流经龙子湖片区的河流就有三条,包括贾鲁河、魏河以及东风渠,且均是流经郑州的主要河流,随着贾鲁河改造的进一步推进,龙子湖片区将成为郑州仅次于北龙湖亲水性最好的区域。



区域价值、人文环境和生态优势成为龙子湖最为靓丽的三张名片,优势巨大。但同时我们也不免看到,龙子湖片区的劣势也同样突出,整个片区面积本身就就不大,安置房又占了很大比例,导致片区内商品房小区极为稀少,购房者的可选空间被大大压缩。


龙子湖北区项目


永威五月花城和正商书香华府是片区内两个开发较早的商品房小区,目前都已交房入住,除此之外,片区内的项目还有广电天韵,泰宏阳光和苑,水之郡,鼎天东尚和蓝城柳岸晓风。


广电天韵目前既有房源基本卖完,水之郡项目进展比较缓慢,目前同样无房在售,泰宏阳光和苑剩余尾房,销售价格在1.9-2万/平米之间,柳岸晓风项目暂时还未推广,目前只有一个鼎天东尚处于开盘前夕。


龙子湖北区各项目位置


鼎天东尚


1、鼎天东尚位于博学路与薛夏北街东南。紧邻主干道博学路,与北龙湖连通几条主要道路年底全线通车;地铁方面,地铁一号线延长线的开通,北龙湖调整规划添加22号线穿过该片区,出行便利。


2、距离目前正在改造的贾鲁河很近,对面有一所市政公园和一所体育公园,周边学校规划有九年一贯制的省实验二中、第九十四中学和龙子湖小学,生态资源教育资源完善。


3、项目总建面12万方,一共规划6栋楼,分两期开发,以2栋70年产权小户型公寓和4栋商品住宅组成,自身还配套600平米会所和精装商业。整体容积率将近4,但由于小户型公寓与商品住宅分开管理,住宅容积率被稀释之后不到3,楼间距尚可。


4、其中1#和2#都是19层,主力户型是60㎡左右的70年产权小户型。3#10层、3A#17层、5#26层、6#26层,总共就4个户型:83㎡小三房,88㎡小三房,136㎡大三房,175㎡四房。


5、业态涵盖高层、小高层、洋房,项目配置进口蒂森电梯、夜光跑道、雾森系统、直饮水系统、三合一的指纹密码锁。社区大门和园林景观在学习和借鉴永威,具有明显的永威风格,整体来看项目也算精致有追求。


2

经开老城的逆袭之路


经开老城即是经开的老城区,之所以叫老城也是为了和经开滨河新城作出区分,规划范围为西至中州大道-机场高速,东至四港联动大道,北至陇海快速路,南至南三环,包括南三环以及机场高速,107辅道所围合的区域。


2016年郑州房价暴涨,经开老城成为郑州房价上涨幅度最大的区域之一。


如片区内项目经开万锦城2016年初开盘价不到1万,如今涨到1万8,富田九鼎世家更是由之前的1万上涨到如今的2万3,这样的涨价幅度鲜有区域能望其项背。


除了房价上涨明显外,经开区在土拍市场的表现同样抢眼,2016年郑州总共诞生了14个地王,其中经开区就占了4个,几乎和东区地王数旗鼓相当。频出的地王和突飞猛进的房价推波助澜,终于让经开老城由一个在长时间内被忽略的区域,成为一个让众多刚需高攀不起的价格高地。


2016郑州地王▼


经开老城之所以能完成这种转变,除了郑州房价普遍上涨,时势使然之外,和自身的地缘因素更是分不开的。


东区作为郑州发展最好的新区,一向处于房价的最高位,也是让购房者最为趋之若鹜的区域。然而东区可选的项目很少,无论是北龙湖,CBD,高铁片区还是龙子湖,不是房价太高,就是项目稀少。


面对东区无房可选的局面,购房者很自然会将眼光投到和东区一路之隔,两者几乎无缝衔接的经开老城身上。于是在东区的带动下,经开老城价值自然水涨船高。



而且经开老城和同样承接东区外溢客户的白沙不同,白沙距离主城区太远,区域配套匮乏,而经开老城自1993年设区以来,已发展20多年,成熟度要好得多。地铁5号线的修建更是极大提升了经开的通达性,再加自贸区的东风,经开老城一时之间可谓风光无二。


区域价值的提升使得经开老城的土地变得炙手可热,也赢得了众多知名房企的青睐,2016年进驻该片区的就有碧桂园,阳光城,华润等品牌房企。2017年下半年这些地王项目相继入市,成为目前经开老城房地产市场的主力军。


经开老城在售项目


经开万锦城和富田九鼎世家都已是尾盘,目前新房市场主要有碧桂园天玺、阳光城檀悦、华润紫云府和碧桂园天悦。


经开区各项目位置图


碧桂园天玺


1、碧桂园天玺位于经开第一大街和经北二路交会处,紧邻远大理想城,周边小区众多,是经开老城发展相对成熟的片区,项目距离朝凤路小学较近,该小学属于经开区较好的学校。


2、项目距离地铁5号线地铁口鲍湖站在两公里范围内,可享受地铁利好。


3、天玺是碧桂园在郑州主城区的首个项目,也是碧桂园天字系的首个产品,产品级别,装修标准相对较高。楼盘整体由4栋高层和临街商业组成,商业体量有一定规模,主力户型为82平两房,115-140平三房。


4、均价2.3万左右,受限价因素影响,对付款要求较高,目前一期剩余少量房源,二期待售中。


华润紫云府


1、紫云府位于经开第七大街东,经北二路北,是华润在经开的地王项目,也是华润在郑州继华润悦府之后的第二个项目,楼面价在1.1万/平。


2、项目所在片区以厂房为主,周边配套一般,片区的成熟度不如天玺,距离五号线地铁中心广场站1公里左右,同样是地铁房。


3、楼盘整体由7栋高层,部分底商和1所幼儿园组成,容积率4.5,是片区内密度相对较高的小区,户型面积有80㎡两房,95㎡三房,115㎡三房,135㎡四房,155㎡四房,户型以改善为主。


4、受限价因素影响,项目首期释放价格在1.85万左右,这个价位目前看还是很有性价比的,预计近期开盘。


阳光城檀悦


1、阳光城檀悦同样为去年经开的地王项目,位置在航海路和经开第一大街交会处,是目前经开区相对中心的位置,周边配套相对成熟。


2、项目为综合体项目,由8栋住宅,5栋公寓和1个购物中心组成,主要户型为87平米三房,106-128平米三房,和141平米四房,自身商业配套有优势。


3、核心地段,商业配套,加阳光城品牌,项目在经开老城优势明显,目前售楼部已开放。


碧桂园天悦


1、碧桂园天悦位于经开第一大街与经南6辅路交会处,紧邻南三环和机场高速,项目以东为绿地海珀兰轩,周边发展成熟度一般。


2、项目同样为碧桂园天字系产品,产品级别装修档次较高。楼盘整体由6栋高层和6栋洋房组成,容积率3.5,洋房产品相对稀缺。


3、项目预计近期开盘,透露价位在1.8万左右。


3

万众瞩目的CBD


在经开老城和龙子湖之间是东区最成熟的地带,包括CBD片区和高铁片区。毫无疑问,相对经开老城和龙子湖,前两者的区域价值更大。


高铁片区目前只有海马公园五期在售,价格在2.5以上,已然不是一般人能够承受。在CBD片区还有一个项目,英协生生银河居,地段绝佳,很值得介绍一下。


英协生生银河居


1、银河居位于熊儿河路与相济路交汇处,属于CBD片区,周边医疗,教育,商业齐全,周边医疗资源有颐和医院和河南省儿童医院,学校有畅和街小学和九十三中学,商业方面距离东区的商业中心丹尼斯七天地,宝龙城市广场、熙地港都不是太远。


2、开发商为英协和生生,英协是郑州老牌开发商,在郑州开发过的英协花园也曾享誉业内外,毕竟底子在,还是比较靠谱的。


3、紧邻熊耳河是项目主打的卖点之一,熊耳河水面宽阔,河两岸的绿化带葱郁茂盛,是个休闲的好去处。


4、地铁方面,项目距离已开通的1号线东风路站点在两三公里左右,距离即将开通的5号线祭城站仅600米,是名副其实的地铁房。


5、银河居总占地28亩,规划有4栋高层,加1栋商业用房和配套用房,容积率为3.9,在主城区容积率还可以。户型主要是96㎡两房、113㎡三房、137㎡三房、141㎡四房、144㎡四房,户型偏大,预计9月下旬开盘,价格在2.3-2.5万之间,这个价格可以入手。


结语:

1、龙子湖北区和经开老城是目前郑州房价2万上下最集中的片区,龙子湖北区的优势在于区域价值,大学城所带来的人文气息以及片区的环境优势,经开老城则在于和东区无缝衔接的地缘因素,相对更成熟的生活氛围,以及自贸区的政策红利。因此龙子湖北区更高大上,也更"小资",而经开老城却更接地气,在承接东区的外溢客户上更有优势。


2、东区cbd和高铁片区,价格已经毫无疑问的站上了2万+,这个区域最大的问题就是供应稀缺,过去一年及未来两年都没有什么项目,英协银河生生居的最大价值就是稀缺。


3、从产品看,经开老城优势会更明显,片区内大多项目均是名企开发,产品品质相对更有保证,而龙子湖北区不仅片区内项目较少,品牌房企更是稀有,从这点看,经开老城完胜。


4、虽然龙子湖北区和经开老城2万上下的项目最集中,但买房当然并不是说一定要在这两个区域内选择,购房者在选择项目上完全可以把眼光放宽一些,比如万科美景世玠,融创金水府等都可以多比较比较。


经历了郑州房市风云变幻的2016,现在郑州的行情扑朔迷离,暧昧微妙。新区有新区的未来,成熟区域有着不可替代的价值和更大的潜力,但毫无疑问,大东区的地位不可动摇,价格也比较坚挺。

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