价格已经这么高了,2017年我们还能买房吗?

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01-02 19:22 中金在线 (cnfol-com) 财富

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▲2017房价怎么走?是买房的好时机吗?(中金在线出品)


  如果问中国这么多年到底什么投资品最赚钱?股票吗?对不起,2016年年初才有熔断。艺术品吗?那个价格鬼都不知道。银行理财的收益率都已经跌到不足4%,前两年还有6%的余额宝现在也就只能在3左右徘徊,唯一一个在上涨的投资品就剩下房地产了。有很多朋友都在问笔者,现在房价这么高还能买房吗?


  (来源:江翰视野观察,ID:jianghanview,作者:江翰)(本文观点仅供参考,不构成投资建议)


  前一段时间,米筐投资发表了一篇文章,文章中的数据显示,从住房自有率来看,中国已经达到了世界高位,相比于西方发达国家,美国的住房自有率为65%,英国为66%,德国仅为53%,但是中国大陆的城镇居民住房自有率达到了87%,农村居民更是高达96%,面对着如此高昂的住房自有率数据,可以说,房地产最为黄金的年代已经过去了,在很多三四线城市,房地产的库存比例较高,对于这些地区而言,去库存远比调房价更有现实意义。




  近来,随着各地主要一二线城市房地产的调控政策的不断加码,有大量的朋友在问笔者一个问题,现在还能买房吗?现在该买房吗?笔者碰到这样的问题也很无奈,因为谁都知道,中国的房地产处于高位运行,存在一定的风险,但是房地产的价格往往并不遵循经济的规律,你说房价不该这么高,但是房地产的去化周期却特别低,市场需求极度旺盛。但是,国家的调控又是这么严,那到底该怎么办?笔者在和很多房地产研究的朋友聊了之后,大家一致认为,各地的情况各不相同,能不能买房,该不该买房,却可以用五条标准来判断:


  一是经济的发展状况。从最为宏观的角度来说,经济增长了,所有人的收入都会提升,居民的财富也增加了,自然房地产价格也会上涨。举个简单的例子,早在1996年的时候,中国的全国GDP大概是6万亿元,到了2016年中国的GDP超过了60万亿元,前后的涨幅超过了10倍以上。中国经济从长期的增长角度来看,经历了改革开放前三十年的超高速增长之后,中国经济已经进入了新常态,L型增长的态势非常明显,未来中国经济正在由高速向中高速换挡,因此,由经济增长带来的房地产价格的普涨可能会是一个不太现实的情况了。



  那么最有可能出现的现象是:中国经济在不同区域上出现经济分化,有些地区经济发展水平较快,从而经济具有了较高的发展力,这些经济快速增长的地区,就有着房价上涨的经济基础,举例来说,扣除北上广深四个一线城市不说,西南地区成都的经济发展水平较高,成都的房价就有上涨的基础,但是同为四川的凉山地区经济发展水平相对落后,其房价上涨的基础可能就不显著,这是最为宏观的判断,也是我们所有判断的基础。


  二是全社会的利率水平。利率可以说是撬动房地产市场发展的重要杠杆,因为除了少数的土豪以外,大多数人想要做到全款买房都是不现实的,这么就需要一件事,那就是房贷,我们能够看到的是,在过去的20年中,中国的经济增长速度在很长时间内都超过了10%,而房贷的利率呢?却一直在6%-7%左右徘徊,这就意味着只要你能借到钱来买房,那么赚钱就是一个大概率事件。并且,在房地产价格高涨的近几年,我们看到的正是因为国家处于一个下降的利率走廊内,所以低水平的利率让大家从银行借款的成本极低,再加上市场的流动性很大,这就导致了一个明显的效果,各地银行都很有钱,那么对银行而言最低风险的信贷是什么呢?肯定是居民的住房抵押贷款,抵押物充足,风险较低。因此,在某种程度上,低利率起到了推高房地产价格的作用。



  但是,我们看到一个问题,随着经济进入2016年的尾声,各地资金荒、钱荒的报道不绝于耳,一个信号告诉我们,流动性不是那么充裕了,甚至有部分学者提出,低利率时代的拐点可能会来临,既然如此,那么未来对于房地产价格的影响因素就不得不加上一条:利率。判断房价上涨不上涨,先看看未来利率的走势如何吧。


  三是土地供应量。前面两个问题都比较宏观,大家看了之后也就看看新闻联播就能够了解到到底发生了什么,但是这些都是大趋势,对于个人选择在自己住的城市买房的借鉴意义并不大,那么我们现在就来说第三个因素,土地。对于一个城市来说,他的房地产价格会不会上涨,重要的原因就是这个城市能够供应的土地有没有变多。北上广深为什么房地产价格会上涨的那么厉害呢?因为,作为一线城市,土地永远是处于一个供不应求的状态,城市的面积就这么大,能够开发的土地也就这么多,在某种程度上来说,一线城市的土地是卖一块就少一块了。因此,只要去看看最近2年内这个城市土地交易的情况,土地出让的价格,当时土地出让的时候的房子的楼板价,再比较一下现在的房价,就能够发现房地产有没有上涨的可能了。



  举例来说,现在深圳的新供应土地往往都是前海地区的土地,甚至是填海造地,都已经到了填海的地步,土地供应的紧张也就可想而知了,在这么紧张的土地供应情况下,房地产是有价格上涨的趋势的,但是会不会上涨,再比较一下土地的价格和楼板价,就能够预知深圳房地产的未来走势情况了。


  四是人口的增长水平。在一般的意义上我们一直都把中国分成一线、二线、三线、四线城市。为什么这么称呼呢?一个很重要的原因就是城市对于人口的吸引力,像一线的北上广深等城市,他们可以源源不断的将周围甚至是全国的人口吸引进来,比如说北京吸引着东北、华北、西北的人口,上海吸引着江浙皖乃至长江流域的人口,广州、深圳共同吸引着珠三角,甚至整个华南地区的人口,这也就导致了一线城市有着很大的人口吸引能力。同样,二线城市,都是区域中的相对中心城市,他们吸引着整个区域的人口。但是,都在吸引人了,那么人口又从哪里来呢?就是从三四线城市,以及广大的农村出来。



  那么,判断一个城市的房价会不会上涨,也有一个简单的办法,看人。如果一个城市是人口快速增长的城市,这些多出来的人就会毫无疑问的需要住房,这种需求越大房地产价格的上涨也就越有可能,而人口流出的城市,房地产的价格不跌都算是好的了。


  五是城市的发展状况。一座城市并不是说光有土地和人口就可以的了,还需要有城市的发展规划,和城市的发展方向,我们看到的是,一座城市他能否给其居民带来足够的就业机会,基础设施,教育医疗都会对城市的发展有着显著的影响。从经济学上来说,判断一个城市的发展水平,往往用第一二三产业的比重来看,由于中国应该不存在纯粹的农业城市,所以我们也就不用来讨论第一产业的影响了,那么我们就从第二、第三产业看看城市的发展水平。



  如果两座城市,人口差不多,GDP也差距不大,第二产业比重较高的城市房价一般较低,第三产业比重较高的城市房价却也较高。举例来说,长三角有很多的城市其人均GDP可能都比上海高,但是这些城市的房地产价格却都没有超过上海的,有一个重要的原因就是,以制造业为核心的长三角城市,流水线的工人往往收入提升的水平有限,但是从事金融、互联网等第三产业较为集中的城市,往往人均的收入水平就很高,这样房地产的价格也就会被相应抬升。


  也许判断一个城市的房地产市场怎么走?并不是一件容易的事情,但是上述的五个标准的存在,能为我们自行判断提供一个参考,到底要不要买房?该不该买房?笔者很难做出判断,但是您可以根据这个标准自行判断。(本文观点仅供参考,不构成投资建议)(来源:江翰视野观察,ID:jianghanview,作者:江翰



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  编辑:汪金杨


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