算算你多少年才能买套房? 答案是……

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10-27 08:14 腾讯财经 (financeapp) 财富

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一二线城市不断上涨的房价让许多工薪阶层感到"买房无望",枕头君经常能听到"不吃不喝几十年也买不起一套房"的论调,这里面涉及到了居民收入和房价之间的比例关系。我们今天就来聊一聊"房价收入比",算算你多少年才能买套房?

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"房价收入比"衡量房价是否合理


什么是"房价收入比"


一个普通家庭到底要攒钱多久才能买得起一套房呢?首先来看一个名词"房价收入比",所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。通过这一指标可以大致描述一个国家的家庭收入与房价之间的关系。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。


深圳"房价收入比"世界第一?


据国际货币基金组织(IMF)最新发布的全球房价观察报告(Global Housing Watch Report)显示,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。根据深圳国土局统计数据显示,9月5日至9月11日期间,深圳新房均价60225元/㎡,以500万为例,在深圳只能买个83平米左右的房子。除此之外,排名前十的城市中有五个在中国:香港以34.95位居第 4;北京以33.32位居第 5;上海以30.91位居第 6;广州以25.85位居第 10。


全国35个大中城市房价收入比


整体上看,35个大中城市的房价收入比有以下三个态势:一是,呈现出东、中、西梯度递减的态势,且相差幅度较大;二是,一线城市明显整体高于二线城市,深圳、北京、上海、广州分列第一、三、四、七位,但个别东部二线城市如厦门、福州和杭州迅猛赶超,目前位列第二、第五、第六;三是,经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言,经济发达的一线城市、东部城市,产业发展好、收入水平高、人口吸引力强,外来常住人口比重大,因此,购房需求大、投资投机需求也大,购买力强劲,房价水平也较高。


学者称"房价收入比"失灵


根据经济学家任泽平的观点,由于大量人口迁入,一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的,而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此,一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样,三四线城市房价收入比低,但在人口增长停滞甚至迁出的情况下,面临较长期去库存压力。从中国房价收入比看,我国35个大中城市多数超过了警戒线,而北京、上海、广州等城市已远远超过了这一水平。



他山之石:看看外国的购房情况



美国购房较轻松


对于国内人来讲,房价已经是难以承受的价位了,而也有许多人开始到国外去买房,世界各地的房价有多大差别?总体来看,国外房价要高于国内,但许多国家或地区的人均收入也远高于国内。数据显示,2015年美国人均收入为24.9万/年,房价为0.72万/㎡。这样计算下来美国人一年下来可以购买30平米左右的房屋。美国人的消费观念十分超前,虽然年均可购约30平米的房子,但是如果按照消费后收入算的话,年均可购房平米数应该在10平米左右,一般工作1-3年的收入,就可以贷款在美国中部城市购买一幢200平米以上的别墅了。


欧洲国家房价收入比相对合理


英法等欧洲国家居民年收入基本都在20万以上,房屋均价基本不超过3万元/㎡,另外,像瑞士一套100平方米的住宅售价为15万~20万瑞士法郎,约合90万~120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大,超市售货员的月薪为3000瑞士法郎,年薪合人民币也在20万元左右。除去生活开支,这些国家居民基本8年左右就可购得一套100平米左右的房产。


亚洲地区购房压力普遍较大


新加坡、韩国等亚洲国家的房价收入比普遍偏高。新加坡人均年收入在25万左右,房屋均价为7.5万/㎡,要购买一套百平米住房怎么也得30年以上了。中国的香港和台湾地区房价收入比也在30左右。韩国首尔一套90多平方米的住宅,价格在1.5亿至2.5亿韩元之间(相当于人民币100万元至165万元)。一名国家公务员要购置这样一套住宅,需要工作15年至18年。



东南亚国家购房需百年


数据显示,越南人均年收入在1.67万左右,房屋均价为2.43万/㎡;印度人均年收入在2.12万左右,房屋均价为5万/㎡,按照房价收入比计算,这些国家居民要购买100平米以上的房子至少得得百年以上。看起来相当不可思议,但是需要解释的是,印度由于贫富差距过大,上述平均值,受人口和最低工资的影响会出现一些偏差。以印度医生为标准,年薪都在百万左右。



"房价收入比"算法存在的问题




忽略了薪资的动态变化


房价收入比完全忽略了居民工资的动态变化,一个员工刚入职可能年薪10万左右,但这个数值不是固定不变的,随着工作年限的增加和个人能力升职等方面的影响,收入一般都会上升甚至翻番。用静态的收入,来计算30年的房价收入比,完全忽略了薪水不会一辈子不变,这显然是不合理的。影响房价最主要的因素不是房价收入比,而是供求关系。



只是一个笼统的指标


首先,房价收入比并不是一个经济学指标,或者不动产市场指标,而是一个社会学指标,可理解为"购房痛苦指数"。房价收入比越高,意味着城市居民要获得一套自有住房就越困难,需要在其他方面做出的牺牲就越大。房价收入比只是一个比较笼统的指标,它只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系。通过不同年份的房价收入比,可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高,还是下降,仅此而已。



房价到底多少才算合理?


以房价收入比估算,一个城市要达到宜居的标准,那在这个城市打拼的一对夫妻6年攒下来的钱必须要能买得到一套70平的房子,或者说每个人一个月的工资能买得起一平米的房子。如果暂时不买房而是租房,租一个带卫生间的独立单间(15㎡),那么房租应该不超过工资的六分之一。这是个什么概念呢?假如某市的房价均价1万,那么两夫妻的月收入总和必须达到2万,也就是平均每人1万,那么他们一年的总收入24万,在非常非常节省的情况下,一年租房、吃饭、交通等的开销占三分之一,攒下了16万,其中12万用于存钱买房,4万用于小孩教育等方面。只有达到这个水平,那么这个城市的房价才会不影响幸福感。但很显然,这个标准很多人目前是很难达到的,要么是收入不够,要么是房价超了。




结语:



一个不得不承认的事实就是,现在房价已经远远超出了居民的购买水平。一线城市房价居高不下,很多人的生活被房价牵着走。不过房价更多的是受市场因素的影响,支撑现在高房价的大部分因素是投资需求。希望市场早日趋于合理,使人民都能"居者有其屋"。



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