红到发紫的经开区,碧桂园保利阳光城恒大美景康桥,一大波开发商正赶来!

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09-23 18:54 郑州地产 (zzdichan) 楼市

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三把火让经开红到发紫!


第一把火,经开地王三连炮。7月27日,7月28日,7月29日连续三天土拍,一天一个地王,每一个都是破纪录,吊足了眼球,刷爆了屏,经开一夜之间飙到了高地。


第二把火,自贸区。河南省成为第三批批复的自贸区之一。郑州片区地理范围:航空港区块40.6平方公里,经开区区块28.1平方公里、郑东金融集聚区块13.2平方公里。


第三把火,商业大鳄来了!9月14日,苦战636轮,11个小时,福建宏辉28.24亿夺经开总价地王,这是商业地产大鳄阳光城的子公司,21号本土康桥再摘商业地块,这对于商业匮乏的经开来说绝对是利好!


不断的利好消息添柴,让经开这把火烧得很旺,大牌房企的不断进驻为这里增添了许多人气和关注度。


经开三大组团


经开区在郑州可以说一直处于一种默默无闻的状态,在配套齐全的金水区、高大上的郑东新区、宜居的惠济区、刚需的高新区面前一直没啥优势,连二七区和管城区也火爆起来了,但最近一年的经开区坐上了火箭,嗖得爆红了!


郑州经开区成立于1993年4月,2000年2月获批为河南省首个国家级经济技术开发区。2016年8月31日,批复的河南自贸区中有经开区的部分区域。


经开区在哪?

规划控制范围北至陇海铁路、西至机场高速、南至福山路(郑民高速南约1公里)、东至万三公路(新107国道),面积158.7平方公里。目前已经形成汽车、装备制造和现代物流三大主导产业。


经开区范围↓



如今的经开区呈现出"三大组团",包括经开成熟区域组团,经开滨河国际新城组团和经开国际物流园区组团。


经开三大组团↓(制图来自郑州楼市)



1.经开成熟区域组团,交通比较便利,配套相对成熟,但这个区域的价格日益高涨。随着恒大绿洲的交房、富田九鼎世家、绿地海珀兰轩的基本清盘,经开老城区在售的项目已经不多。

在售楼盘:金沙湖高尔夫观邸高层和万锦城公寓

待售项目:碧桂园天玺


老城区相对配套比较成熟,离郑东新区很近,经过郑州这轮暴涨洗礼,价格也已经涨上去了,均价在1.6万左右。


2.滨河国际新城组团。经开的宠儿,人气高涨,汇聚了中建观湖国际、康桥悦城、绿地澜庭和海马"地王"等项目,最近正商和诚瑞置业也纷纷在此拿地,未来随着轨道交通的落地,交通的通达性会有所提升。


整个滨河新城是由中建来做一级开发的,从地王三连击也能看出中建对这个片区的炒作运营能力那是相当强。


3.经开国际物流园区组团。碧桂园和保利这样的地产大咖率先入驻,恒大收购华启,美景接手新巢也会使得这个区域的热度不断升温。


我们再来看下自贸区都划了经开哪些板块:

河南自贸区三个片区总面积140.24平方公里。其中,郑州片区81.9平方公里:

航空港区40.6平方公里;

经开区区块28.1平方公里(国际陆港及物流配套区、跨境电子商务综合实验区及经开综保区、滨河国际新城商务服务区);

郑东金融集聚区块13.2平方公里(中央商务区、金融创新区、六合组团);

开封片区30.54平方公里,位于开封城乡一体化示范区及经济技术开发区内;

洛阳片区27.8平方公里,包括洛阳高新技术产业开发区、洛阳工业园区、洛阳国家大学科技园、涧西区大厂片区四个区块。


看下经开自贸区的具体位置



关于自贸区的好处,简直刷屏的太多了,可以肯定的是自贸区对于房价的助推作用已经凸显了,港区已经凭着自贸区三个字,跳水到万元以上了,同样顶着自贸区三个字光环的经开也在奋起直追。


郑州地产对经开老城区和滨河国际新城做了分析对比,今天重点来看下经开物流园区。点击查看:经开老城区VS滨河国际新城,谁更胜一筹?


经开物流园区


如果在以前,我们以惯性的思维来看,对国际物流园区是没有太多好感的,而现在保利、恒大、碧桂园、美景接连进入,我们只能感叹:自贸区的强大吸引力,房企的嗅觉之敏锐,经开区正在以光速崛起。


国际物流园区位于陇海铁路以南、万三公路以西、郑民高速公路以北、京珠高速以东,是省政府确定的唯一一家以国际物流为产业导向的集聚区。


郑州一路向东发展的劲头是最大的,经开老城区已高攀不起,滨河国际新城也在以我们追不上的加速度向前飞奔,如果你要在经开选择,那么物流园区,目前进驻的至少都是品牌房企。


经开物流园区项目



碧桂园翡翠湾


项目地址:经开区航海路与前程路交汇处向东200米路南

开发商:碧桂园控股集团


碧桂园翡翠湾一期



项目点评:整体定位为改善,一期高层最小的户型为160㎡,300㎡别墅共6层(地下两层和地上四层),平均每层只有几十平,虽然带电梯,但也会影响到居住舒适度。8月13日,经开区碧桂园翡翠湾一期在售楼部首次开盘,成交均价:平层:9000-10000元/㎡(精装)联排别墅:16000-17000元/㎡(精装)。


保利罗兰香谷


项目地址:经开区航海路与前程路交会处向东三公里

开发商:郑州保利房地产开发有限公司


保利罗兰香谷



项目点评:占地50多亩,地块较小,紧邻碧桂园翡翠湾。产品也比较类似,高层加别墅。不过保利的别墅是联排和叠加,碧桂园是联排和双拼。户型面积段方面,保利相对来说更接地气,高层89-155㎡,联排200-231㎡,叠加180㎡,相比碧桂园,总价优势凸显。相较于碧桂园的精装,保利罗兰香谷为毛坯。央企开发商,实力还是可以放心的。

恒大雅苑


项目地址:南三环与前程大道交叉口南100米东

开发商:恒大收购华启前程印象项目


恒大雅苑


项目点评:4月份正式收购地块,7月2日恒大雅苑城市展厅开放,项目正式亮相,恒大像我们展现了它一如既往的速度。一样的外立面,一样的湖,一样的会所,一样的国际双语幼儿园,一样的风情商业街,一切都是那么熟悉,标准化的恒大! 地块重新规划后总共有7栋楼,户型80-140㎡,送1500元/㎡的精装。


美景美地麟洲


项目地址:南三环东(新安路)与前程大道交汇处

开发商:美景收购新巢世界湾


整体鸟瞰图


项目点评:9月1日,河南自贸区获批,9月9日,河南景麟投资成为郑州浙瓯置业有限公司股东。经开国际物流园区的新巢世界湾由美景接手,动作很快,效率很高,猜测美景在经开区还会有后续的动作。


项目概况:原规划550亩,分为三期开发,一期规划的是两栋公寓和一栋写字楼,二期规划为奥特莱斯,三期规划为高档住宅。


从目前美景美地麟洲透漏的信息来看,美景美地麟洲总占地约300亩,首期"定位为经开区国际物流区行政商务中心",开发体量约19万㎡,产品涵盖精装SOHO、LOFT,其中公寓为35-45㎡的精装修准现房。


美景美地麟洲,从项目案名来看,是延续了美景麟起城,麟起城的小公寓在去年点燃了北区市场,在经开物流园区,目前还没有公寓产品落地,美景的公寓属于稀缺产品。


此次美景首发的产品为精装修公寓,精装修标准对标的是美景麟起城的精装标准,而且最大的优势是准现房。


美景美地麟洲的宣传释放


得益于自贸区的落定,以及港区战略的带动,经开区将迎来大发展。


如果说前些年经开区和高新区还是平起平坐的话,未来经开区将超越高新区。单单从产业角度来讲,高新区的位置愈发尴尬,有被边缘化的可能。主要是因为港区、经开区的势头正在盖过高新区,会对高新区有压制。打个比方:一外企要投资郑州,现在可能会优先选择港区、经开区,跑到郑州大西北的高新区的动力不足。


郑州从7月到现在一路的疯狂上涨已经让更多的购房者,从惶恐、狂热到崩溃了,住宅俨然已成不可攀登的高地,而公寓写字楼市场经过泡沫的挤压,和住宅的倒挂愈发明显。我们认为,公寓的价格如果低于该片区住宅均价的20%左右,还都是安全的,值得入手的。


红到发紫的经开区,还会一路狂奔,只能感慨,郑州的房价,等等我们吧。

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