经开老城区VS滨河国际新城,谁更胜一筹?

滨河 老城区 国际新城 开区 金沙 康桥 悦城 项目

09-22 18:44 郑州地产 (zzdichan) 楼市

经开老城区VS滨河国际新城,谁更胜一筹?_郑州地产_读一读网站 经开老城区VS滨河国际新城,谁更胜一筹?,读一读网站提供郑州地产热门推荐内容等信息。


区域红了,是非多!


从去年8月滨河国际新城的土地首拍,到今年进入7月以后爆发的几宗地王,再借助自贸区的火,滨河国际新城一度占据了郑州地产的头条。人红是非多,区域红了是非也多,关于滨河国际新城,各个媒体的争论,看好与不看好的声音,此起彼伏。


不过,新区起来,经开区购房又多了一个选择,但是经开老城区和滨河国际新城,该选择哪一个?


1经开区"三阶梯"


经开区区域范围:北至陇海铁路、西至机场高速、南至福山路(郑民高速南约1公里)、东至万三公路(新107国道),面积158.7平方公里。




现在的经开区大致分为老城区,滨河国际新城、延伸区(国际物流园区)三部分,也是我们今天说的经开区的三个梯队。




第一梯队:经开老城区


航海路两侧,北至陇海铁路,南至金沙高尔夫,东至东四环,这个区域我们称之为经开老城区。


这个片区是离郑东新区最近的区域,如果说经开区是郑东新区的后花园,老城区的地缘优势最明显,距离郑东新区大概20分钟的车程。而且,这个区域是由来已久的经开区配套集聚区,无论交通还是配套,经开老城区都胜过其他两个区域。


经开老城区项目▼



现在随着恒大绿洲的交房、富田九鼎世家、绿地海珀兰轩的基本清盘,经开老城区在售的项目已经不多了,金沙湖高尔夫观邸高层和万锦城公寓在售,碧桂园天玺待售。但是这个区域城中村拆迁,还有地块待开发。


第二梯队:滨河国际新城


区域范围:西至机场高速,东到107辅道,北至潮河,南到经南十五路,与航空港区接壤,总占地面积约10.47平方公里。




郑州滨河国际新城属于经开新区组团,行政级别属于国家级,跟港区一样。2012年5月,经开区与中建七局签署合作协议进行滨河新区一级开发,计划投资100个亿。


从去年8月到现在,滨河国际新城的土地不断释放,土拍价格也逐步走高,康桥、绿地、碧桂园等品牌房企有争相进入,区域热度也不断升温。之前只有中建自己在炒这个区域,组织的围绕滨河国际新城的论坛不下5次,但总体效果不如今年三块地王和自贸区的名声大啊!


滨河国际新城项目▼



第三梯队:经开延伸区(国际物流园区)


这个片区虽然地域广袤,但是实在是偏僻,配套基本为零,环境嘈杂,短期内难以改善。


国际物流园区项目▼



目前片区内碧桂园翡翠湾在售,8月份开了一次盘,平层9000-10000元/㎡,联排别墅:16000-17000元/㎡,都是精装修。同片区内的保利罗兰香谷进度相对较慢,现在还是没什么动静;恒大雅苑听说近期要开盘,预计价格11000元/㎡左右;还有恒大北边的美景美地麟洲(原新巢世界湾项目)的精装公寓也面世了;这偏僻的地方,项目也越来越多了。


经开区的购房者也够悲催,从经开老城区被赶向滨河国际新城,而今,滨河国际新城也快呆不住了,又被无情地赶向国际物流园区。


2揭开面纱看现实:经开老城区VS滨河国际新城


如果思维跟着置业顾问和精美沙盘上的规划走,所有的东西都是美好的,就像电影里的国际大都市一样。一切的规划都是美好的,但是现实总是没有我们想象的那么好,规划从纸上走到地上,还需要时间。


国际物流园区(经开延伸区)就暂忽略,今天主要对比经开老城区和滨河国际新城。


经开老城区PK滨河国际新城


从距离上看:经开老城区距离郑东新区最近,以如意湖为起点到经开老城区边界,直线约4.3公里,到滨河国际新城边界约10.2公里。滨河国际新城与主城区之间存在断层,中间还要穿越一个待改造的经开老城区,现在来看,距离、交通和时间都是问题。


相对来说,经开老城区的地缘优势比较明显,买房在经开老城区,享受郑东新区的配套还有点可能。



从发展时间上看:虽然地王和自贸区,把滨河国际新城推到了风口上,但是它发展至成熟的时间不一定就比经开老城区快。虽然中建七局作为土地一级运营商确实用心,地下廊道也很给力,45%的绿化率也很不错,蝶湖、莲湖、荷湖一共1300亩的湖面也很好,德国领世馆也很让人开心,但是等到这一切发展起来,至少需要10年的时间。


从生活配套上看:经开老城区虽然大环境也不容乐观,但好在配套基础,从远大理想城到现在交房的恒大绿洲,居住氛围会慢慢起来,配套也会慢慢跟上。而滨河国际新城,近几年才规划的,区域内应该还没有交房的项目,未来会有越来越多的新项目工地,生活配套,需要等、等、等。


从开发空间上看:滨河国际新城的开发空间大于经开老城区,从近期的火热土拍市场上能看出来,毕竟10多平公里,还有很大的开发空间。


从价格上看:原来人们跳过经开老城区,去滨河国际新城购房,更多的原因是价格优势。但是现在,伴随着几个地王,滨河国际新城的价格已经与经开老城区不相上下了。


我们并不是不看好滨河国际新城,只是相对于经开老城区,滨河国际新城的未来需要等更长的时间。


3经开区购房:金沙湖VS康桥悦城VS绿地澜庭


目前经开区购房可选择的项目真的还不多,经开老城区基本都清盘或尾盘,滨河国际新城新拍的地块还没动静,还有部分不靠谱的楼盘(比如晶城花园、宏光合园)。


所以,扒来扒去,目前经开区可选择的住宅项目没有几个了,今天我们就来说一下,最火热的三个楼盘:金沙湖高尔夫观邸、绿地澜庭、康桥悦城。


1、金沙湖高尔夫观邸


金沙湖高尔夫观邸位于经开城区的边缘,机场高速、南三环和东三环(即原107国道)合围的区域里,西南侧临近滨河国际新城。




项目依托于金沙湖、高尔夫球场等内部景观的打造,是市区内唯一的资源型大盘和高尔夫社区,相对于目前经开区的大环境,金沙湖的内部景观绝对是强烈的反差,选择这里的也多为土豪和品质刚需。


项目实景图(注:实景图取自项目官网)






项目优势:

1.壕气的景观配套:1000多亩18洞国际标准生态球场,400多亩金沙湖水景,这是核心优势。经开区本身的环境不容乐观,工厂较多、发展相对于其他区域还是较为缓慢,而一进入金沙湖就会看到大面积的绿植和湖泊,环境真心不错。


2.产品是绿城设计,已经交房的高层已经有绿城范儿。


3.交通优势:项目1公里范围内占据郑州市的三条城市核心快速通道,分别是南三环、中州大道机场高速及东三环。南三环高架去年已经通车,中州大道机场高速扩建今年6月已通车,东三环高架加地下隧道2016底修通,这三条主干道完工以后,道路环境会得到很大的改善。


4.自造板块价值:项目总体量2000多亩,后期配套的话能够自成体系,各种高端配套,游艇码头,六星级酒店,歌剧院等,虽然不一定能用得到,但整体氛围差不了。


项目劣势:

1.周边生活配套不完善,公共交通少,不适合纯刚需客户。

2. 北侧东风日产客车工厂,黄金叶生产制造中心,有一定不利影响,置业顾问介绍说后期会搬走,不知道真假。


目前项目一二期已经有部分交房,6期会先推出高层,预计9月底10月初开盘,主要户型有89㎡、102㎡、120㎡、140㎡、170㎡,预计价格15000元/㎡左右。


可能你觉得15000也不便宜啊,但是你再看看万锦城的公寓都卖到15000了,没有对比就没有伤害,想想真是心塞啊!


2、康桥悦城




康桥悦城位于经开十七大街与南三环交汇处,属于滨河国际新城区域,位置偏僻。我觉得选择悦城的人更多的是被产品打动,所以也卖得很火,一二期已经售罄,三期要做精装修,现在前期咨询,还没开始排号,但是参考周边的价格,悦城三期卖到15000元/㎡不是问题。


康桥悦城的产品很好,不管是景观还是户型、智能化家居、人车分流,还是配套学校,现在又加上一个精装修,这些都是可圈可点的。但可惜的是,滨河国际新城区域还是一片荒凉,交通通达性不够好,几乎没有配套,康桥自建的商业还没有动静。


3、绿地澜庭




绿地澜庭在康桥悦城的旁边,经开十八大街与经南八路交汇处。高低配的产品,最近也是卖得非常火,目前高层均价14500元/㎡。


绿地澜庭从区位来说,与中建观湖国际、康桥悦城存在同样的问题。距离市区较远,有些荒凉,交通甚为不便,区域内各项配套也很欠缺,等待周期较长。


这三个项目,一个在经开老城区,两个在滨河国际新城区域。综合上面的分析,经开老城区会比滨河国际新城先行发展完善,滨河国际新城的价格又没有太大优势的话,选择经老城区不失为一个好的选择,购房者可以自行判断。



更多阅读

读一读网站 www.duyidu.com 备案号: 闽ICP备12001821号-1    免责声明  提交公众号   商务合作QQ: