上海又现地王!但这个政策一出,一线城市房价恐怕挺不了3年了

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06-30 20:44 新财富杂志 (newfortune) 财富

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上海又现地王,而且又是央企!昨天下午,浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块被中粮地产以24.4亿元的价格拍得,溢价率235.62%,楼板价35743.6元/平方米。

虽然地王频出,但根据国土资源部最近下发的《土地利用总体规划纲要(2006-2020年)调整方案》,全国各省级地区的2020年耕地保有量指标有增有减,京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。

按照这一新政,土地稀缺就不存在了,再加上未来几年北京上海人口逆增长,将使得供需格局发生根本性逆转,一线城市的房价可能挺不了2-3年了。

来源:齐俊杰(ID:qijunjie82)



土地不够是假象,是有人刻意制造土地紧张


我们一直说,土地不够根本就是假象,是有人刻意在人为制造土地紧张,按照北京的区划面积计算,住房用地只占大北京的4%,而上海也一样,上海的区域面积仅有6300余平方公里,被要求到2020年的耕地保有量高达2500平方公里。那么,为什么这种国际化大都市要保留这么大的耕地面积?


之前我就算过账,北京的耕地面积340万亩(原方案要在2020年保有322万亩,几乎就是开玩笑,这两年就不用盖房了。现在政策调整为166万亩,指标调降一半),换算一下大约是2266平方公里(这只是耕地,还有园地、林地、草地等)。


而老百姓住房要用多少呢?现在北京2100万人口,平摊着住,不盖高层,人均30平方米计算,大概也就6亿平方米,600平方公里,换句话说北京的耕地只要拿出四分之一来,就基本上能让北京所有人口住下来。


所以,结论就是土地一点都不稀缺,大城市的土地多的是,要说真缺土地的,可能全国也就深圳稍微少点。但是,就是有人捂着不放,刻意让面粉推动面包涨价,从而制造面包紧张,反过来拉动面粉涨价。



只要大量供给土地,房价根本涨不起来


因此,土地不是平均分配,而是要根据城市的发展情况进行合理化调配的,现在让国土部搞的,中国房地产已经癌症晚期,一方面北京上海这种城市需求旺盛,土地不放,然后资产价格被人利用,炒到了天上。另一方面,广袤的三四线城市完全是供大于求,土地玩命供应,造成了鬼城现象严重,去库存根本无解。同样一个房地产,上半身处于烈火之中焚烧,下半身处于冰海之中冷冻,这人不死都是奇迹!


矫枉必须过正,我们很明显在纠正错误,因为根据重庆经验,只要大量供给土地,房价根本涨不起来。作为全国第四大直辖市,现在重庆房价核心地段也就1万元/平方米,明显大幅低于重点城市水平。另外长沙也有这个经验,作为省会城市,长沙土地供给也一直很大,房价不足8000元/平方米,羡煞周边的城市。


而根据上面的计算,按照现在这个新的政策,北京直接拿出来一半的耕地,理论上再住下4000万人都可以(不考虑交通的简单计算),所以土地稀缺已经彻底作古,再加上未来几年北京上海人口逆增长,将让供需格局发生根本性逆转。所以现在我甚至觉得,即使房产税不出,按照这个供给速度,可能房价也挺不了2-3年了。


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重庆的房价为什么涨不上去?



重庆是第四大直辖市,这么多年过去了,房价还不到1万元/平方米,这是10年前北上广深的价格。现在卖掉北京、上海一套房,能在重庆买差不多面积和位置的房子7.5套,我想这绝不是两个城市应该有的差距。有数据显示5年来重庆房价只涨了12%,原因主要有三点:


首先,重庆市长黄奇帆上任后,首先做的就是增加土地供给,把农民的土地政府收上来,统一给开发商,这样既保证了农民的利益,也保证了开发商有足够的土地。重庆试点的地票制度,每年为重庆多增14%的供地。土地供应多了,地价上不去,房价自然也就不会涨。


其次,重庆保障房供地占比达到22%,远高于上海的14%。重庆不停地建设公租房,租房成本很低,租房也很稳定,所以失去了炒房的基础。那些温州炒房团,从来都是绕着山城走。


第三,重庆的房产税政策目的很明确,鼓励一人一套房,不要多吃多占,面积不能太大。


综合来看,重庆的做法就这么几招,而且一点都不困难。那么重庆傻吗,放着大把大把的卖地收入不要?数据显示,重庆2015年的土地出让金也超过了1000亿,排在北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都之后,位列十大城市之中。这么看收入并没减少多少,但人民生活水平却高了很多?产业也是蒸蒸日上,人口大幅回流?你说到底是哪里不对?其他城市的管理者是能力问题还是态度问题?


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