是谁在高房价的背后捣鬼 || 商业观察

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06-30 06:49 秦朔朋友圈 (qspyq2015) 财富

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齐俊杰/文


都说谢国忠懂经济,而任志强更懂中国,所以谢国忠看空了十年的房地产,成为了他的梦魇。虽然跟谢国忠一样,全国人民屡屡画个圈圈诅咒房价,甚至把地产商都黑出翔来了,但是这房价的上涨根本停不下来。


这么一直抽风下去,总得找个理由啊。于是城镇化成为了房价上涨借口,人要进城,进城就要住房,所以房子就该涨价。再加上地产开发商不断地加价,各个赚得肥头大耳,所以房子还能便宜吗?我们把满腔怒火都指向了要进城的农民,还有地产开发商。但是还有一个秘密,却始终不怎么被人知道--那就是房价的构成。


房价构成,这话怎么说?不就是拿地的成本加上建设费用吗?


要建房子首先要有土地,这就是房价的第一部分,地价款,它包括了拆迁成本、配套成本、政府利润,还有土地的税金和契税。这部分占到一个房子成本的三成,然后就是开工建设了,从打地基到最后精装修、绿化,全套流程下来,占成本的四成。然后开始交税,营业税、所得税、印花税,加起来超过两成,这还不算请客送了公关宣传,至于行政性收费、销售费用那都是毛毛雨了。最后算下来,你买的房子价值,只是房价的四成多一点,而开发商的利润,不到10%,房价的六成到七成,都被土地出让金,以及建设、交易中的各种税费拿走了。也就是说,一套200万的房子,其实顶多值80万,而120-140万都为国家做了贡献。



原来这就是房价的构成,可以说我们的大头等于都是交给了国家。那房地产调控呢?又是怎么个意思?


这就好比你要到超市去买个商品,但进入超市的门票是这个商品的2倍,最后卖门票的还说,他们卖这个东西太贵了,这个血液里面流淌的还有没有道德呢?然后说,不行得调控。但怎么调控呢?这样,你不是进去时候买张门票么,你出来再买张门票啊,这样买的人不就少了吗,他这东西不就便宜了吗?简直就是一个good idea啊。被自己的智慧吓到了!


于是我们看到了一幅神奇的景象,随着不断的调控,政府收入占房地产的销售比例不断提高,原来没调控的时候,还是六七成,现在随着各种"几条"的出台,政府和银行获得的收入,占全年房地产业销售额的75%以上。但这远远不是目标,光出来的时候买门票怎么成,还让你拿着这个东西就得交钱,死了给别人也得交钱,也就是遗产税和房产税。于是一套房子做出了满汉全席的赶脚,"一吃"土地出让金,"二吃"转让住房所得20%的个税,"三吃"房地产税,"四吃"遗产税。


所以从来就没有什么刚需,更没有刚需推高房价,真要降房价,您松松手,把超市门口的卖票点撤了就成。



既然卖地这么赚钱,那么是不是要玩命卖地呢?当然会,但不会那么傻……还必须要制造一个土地稀缺的假象出来, 就好比面包脱销,面包商一定会很有动力扩大生产,以便能多赚钱。但突然发现,想多生产面包,可面粉不够了。是面粉商不想赚钱吗?当然不是,是人家不给那么多麦子,所以只有干着急的份。这就是房地产过去十年真实发生的故事。


至于为什么不供地盖房,还得从18亿亩的红线说起,2006年春天,十届全国人大四次会议上明确提出,18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标,是不可逾越的一道红线。然后,就木有然后了,大量的土地放在那里不能盖房,只能当做耕地使用。以北京为例,这么样一个国际化大都市,竟然也在周边寸土寸金的地方,布满了耕地。有的地甚至并没人去耕种。之所以规定这个红线,是因为我们穷怕了,饿怕了,总担心一旦耕地都木有了,中国人又得回到饿肚子的状态,这是绝对不能允许的。所以我们宁可挤死也不能饿死,于是就有了这条红线,平均下来,每个人大概是1.3亩土地。大概意思是说,有了这一亩三分地,就不会饿死人了?



现在一共还有多少耕地呢?18.3亿亩,也就是说,现在还有3000万亩地可以用于盖房子,每年需要消耗400万亩左右,也就是说用不了8年,将再没有土地可用于居住。


那房价岂不是还要涨,这18亿亩的红线真的很重要吗?


至于是不是放弃这18亿亩的红线,中国人就要重新挨饿,一直都有不同的声音。即使很多人认同粮食问题是不容争辩的,中国人吃饭问题是不允许讨论的,但您是不是也能内部调剂一下?比如说北京人均住宅面积是30平米,2100万人一共6亿平米,即使平摊了住,不盖高层建筑也才600平方公里,相当于城市面积的4%不到。反过来算呢,北京的耕地面积340万亩,换算一下大约是2266平方公里(这只是耕地,还有园地212.4万亩、林地1115.5万亩、草地127.3万亩、城镇村及工矿用地427.2万亩、交通运输用地66.7万亩、水域及水利设施用地120.4万亩)。换句话说北京的耕地只要拿出四分之一来,就基本上能让北京所有人口住下来。那么问题来了,北京有必要保留这么多耕地,然后让地价飞涨,房价飞涨吗?



土地供给决定盖房的数量,而房子的数量才是真正决定房价的第一因素。上世纪90年代香港楼市暴涨,后来董建华提出了"8万5计划",快速增加住房供给,每年在香港供应8万5千套房,之后香港楼市暴跌一半。2013年土地供应31.7公顷,住宅用地增长了32%,所以才有了2014年的房价的调整。好消息是,就在6月23日,国土资源部召开视频会议,安排部署土地利用总体规划调整完善工作,并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》。按照此方案的规定,北京、天津和上海三地的2020年耕地保有量指标均被大幅度降低。



作者为资深财经媒体人。本文仅代表个人观点。


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